Vorfälligkeitsentschädigungsberechnungen sind nicht selten unberechtigt oder überhöht

Auch nach mehreren Grundsatzurteilen u. a. vom 1. Juli 1997 und 30.11.2004 des Bundesgerichtshofs zur Vorfälligkeitsentschädigung, besteht oftmals weiterhin Klärungsbedarf bei den Darlehensnehmern, die Hypothekenkredite vor Ablauf der Festschreibungszeit vorzeitig gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen oder bereits abgelöst haben. Die auch bei den normalen Baufinanzierungen oftmals mehrere Tausend Eurobetragenden Vorfälligkeitsentschädigungen sind nicht selten entweder der Höhe nach zu beanstanden oder in einigen Fällen gänzlich unberechtigt.

Darlehensnehmer mit langfristigen Darlehensverträgen mit einer Laufzeit von z. B. 15 Jahren können spätestens nach Ablauf von 10,5 Jahren das Darlehen entschädigungsfrei zurückführen. Sie schulden nur bei einer Kündigung vor Ablauf von 10,5 Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Kreditgeber darf die Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung hingegen nicht auf den Zeitpunkt des Endes der längeren Zinsbindungsfrist von z. B. 15 Jahren beziehen. Vereinbarungen, die für einen längeren Zeitraum Vorfälligkeitsentschädigungen vorsehen, stellen eine unzulässige Beschränkung des gesetzlichen Kündigungsrechts dar und verstoßen gegen zwingendes Recht. Derartige Aufhebungsverträge sind nach § 134 BGB nichtig. Der Darlehensnehmer kann in diesen Fällen die Vorfälligkeitsentschädigung in voller Höhe zurückfordern.

Auch in Fällen eines möglichen Sicherheitentauschs, etwa bei Objektverkauf und Kauf einer neuen Immobilie z. B. anlässlich eines beruflich bedingten Umzugs, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht zu zahlen. Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet, einem bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag zuzustimmen. Voraussetzung für den sog. „Pfandtausch“ ist, dass eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der Bank genauso gut besichert wie die der Bank ursprünglich zur Verfügung gestellte Grundschuld (BGH, Urteil vom 03.02.2004).

Soweit der Kreditgeber gegen Pflichten z. B. zur Einhaltung von Formvorschriften nach dem Verbraucherkreditrecht verstoßen hat, können Vorfälligkeitsentschädigungen ebenfalls gänzlich vermieden werden. In diesen Fällen stehen überdies nicht selten ganz erhebliche Rückerstattungsansprüche der Darlehensnehmer im Raum.

Auch der Höhe nach lassen sich die von den Banken für die vorzeitige Darlehensrückführung verlangten Vorfälligkeitsentschädigungen oftmals erheblich reduzieren. So werden nicht selten Sondertilgungsrechte oder aber die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten nicht ausreichend berücksichtigt.

Darüber hinaus ist ein bei der Darlehensauszahlung einbehaltenes Disagio bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten oder aber anteilig bei der vorzeitigen Darlehensrückführung zu erstatten, da es nach der Rechtsprechung regelmäßig für einen verringerten Nominalzinssatz und somit laufzeitabhängig gezahlt wurde. Das Disagio ist in diesen Fällen auch ungeachtet gegenteiliger Kreditbedingungen der darlehensgebenden Bank anteilig zu erstatten (OLG Düsseldorf, Urt. V. 26.04.2007).

In einigen Fällen verweigern Kreditinstitute gänzlich die vorzeitige Darlehensablösung mit dem Hinweis darauf, dass der Darlehensnehmer sich langfristig gebunden habe und aus diesem Grunde insbesondere in Fällen der reinen Umschuldung nicht zur vorzeitigen Darlehensrückführung berechtigt sei. Tatsächlich hat die Rechtsprechung im Falle des Objektverkaufs und erweiterten Kreditbedarfs, der von der finanzierenden Bank endgültig abgelehnt wurde, das Vorliegen berechtigter Interessen zur vorzeitigen Darlehensablösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung bestätigt. Zunehmend wird auch die wirtschaftliche Handlungsfreiheit des Kreditnehmers von der Rechtsprechung anerkannt. So hat das Oberlandesgericht Naumburg aktuell entschieden, dass der Darlehensnehmer auch im Falle einer reinen Umschuldung zur Sicherung günstigerer Konditionen nach § 490 Abs. 2 BGB berechtigt ist, langfristige Darlehensverträge gegen Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig zurückzuführen, soweit der Kreditnehmer in z. B. wegen Arbeitslosigkeit in wirtschaftlichen Schwierigkeiten ist und ohne eine Umfinanzierung auf günstigere Konditionen nicht in der Lage wäre, den Kapitaldienst für die Verbindlichkeiten zu erbringen (OLG Naumburg, Urt. vom 15.02.2007).

Es lohnt sich in vielen Fällen, Vorfälligkeitsentschädigungen, die nicht selten auch bei Hausfinanzierungen bereits im fünfstelligen Bereich liegen, rechtlich und rechnerisch überprüfen zu lassen.