Eigentümer von Steuersparimmobilien schöpfen neue Hoffnung
Vielen ist die Situation aus eigener Erfahrung bekannt. Selbsternannte Anlageberater sprechen Privatpersonen mit dem Ziel an, ihnen eine steuerlich begünstigte Eigentumswohnung ohne jegliches Eigenkapitalerfordernis zu vermitteln. Auf diese Weise würde der Grundstein zum mietfreien Wohnen im Alter gelegt. Die Kontaktaufnahme erfolgt zumeist "auf Empfehlung" - telefonisch, an der Haustür, aber auch am Arbeitsplatz.
Das OLG München (Urteil vom 11.04.2000, Az.: 5 U 5342/99) hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem die Kontaktaufnahme am Arbeitsplatz des Klägers, eines Finanzbeamten, erfolgte. Weitere Gespräche wurden sodann in der Privatwohnung des Finanzbeamten geführt. Am Ende der Verhandlungen stand der Erwerb einer Eigentumswohnung mit begleitender Finanzierung im Umfang von knapp 200.000 DM.
Die Wohnung erwies sich, nachdem vorher bereits der Mietgarantiegeber in Konkurs gegangen war, als unvermietbar und als im Kaufpreis völlig überhöht. Gegenüber der finanzierenden Bank klagten die Erwerber deshalb auf Rückabwicklung des gesamten Geschäfts. Bei ihrer Klage bezogen sie sich auf das Haustürwiderrufsgesetz (HWiG). Sie seien über die Möglichkeit des Widerrufs vom Kreditgeber nicht belehrt worden, mithin sei das gesamte Geschäft schwebend unwirksam und ein Widerruf auch noch nach Jahren möglich.
Nach geltender Rechtslage setzt ein Haustürgeschäft voraus, daß die erste Kontaktaufnahme zwischen den Vertragsparteien vom Verkäufer ausgeht, also nicht auf Bestellung durch den Kunden erfolgt.
Für Haustürgeschäfte statuiert § 1 Abs. 1 HWiG ein Widerrufsrecht, das innerhalb einer Woche ausgeübt werden kann. Gemäß § 2 wird der Lauf dieser Frist erst in Gang gesetzt, nachdem die andere Vertragspartei den Erwerber über die Möglichkeit des Widerrufs schriftlich belehrte. Unterblieb die Belehrung, so erlischt das Widerrufsrecht des Kunden erst einen Monat nach beiderseits vollständiger Erbringung der Leistung. Bei einem Darlehen wird dieser Zeitpunkt erst einen Monat nach der Kreditrückzahlung erreicht.
Über die Einschränkung des § 5 Abs. 2 HWiG, nach der das Haustüwiderrufsgesetz auf Darlehen nach dem Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) keine Anwendung findet, setzt sich das OLG München mit folgender Begründung hinweg:
Der Gesetzgeber führe im wesentlichen zwei Gründe dafür an, ein Widerrufsrecht bei grundpfandrechtlichen Darlehen auszuschließen (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG). Zum einen sei eine wesentliche Gefährdung der Verbraucherinteressen bei der Gewährung eines Grundpfanddarlehens nicht zu befürchten, weil der Warnfunktion mit der Belehrung, die im Rahmen der notariellen Beurkundung erfolge, ausreichend Rechnung getragen sei. Zum anderen würde ein Widerrufsrecht eine taggenaue Refinanzierung von Realkrediten verhindern, was eine günstige Verzinsung für den Kunden gefährden könne.
Dagegen sei es in der Wirklichkeit geradezu typisch für den Vertrieb von Steuersparimmobilien, daß der Käufer einen Treuhänder, der aus der Sphäre des Immobilienvertriebs stamme, mit dem Abschluß von Darlehens- und Kaufvertrag beauftrage. Dessen Belehrung durch den Notar anläßlich von Kaufvertrag und Grundpfandrechtsbestellung vermag nicht die Belehrung des Käufers zu ersetzen.
Ebenso vermochte das Gericht nicht zu erkennen, weshalb ein für den vorliegenden Fall ausgeschlossenes Widerrufsrecht einen günstigeren Kreditzinssatz ermöglicht hätte. Ein günstigerer Kreditzinssatz bei taggenauer Refinanzierung setze voraus, daß es sich um einen klassischen Realkredit mit deckungsstockfähigen erstrangigen Darlehensmitteln handelt.
Das gewährte Darlehen, eine Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten, sei tatsächlich nur zu etwa einem Drittel erstrangig grundpfandrechtlich besichert gewesen. Das ergäbe sich einerseits aus dem erheblich unter dem Finanzierungsvolumen liegenden Beleihungswert des Objektes, andererseits aus dem Umstand, daß gemäß Hypothekenbankgesetz nur 60% des Beleihungswertes als erstrangig finanziert gelten. Somit stelle die Kreditgewährung tatsächlich zu zwei Dritteln auf die persönliche Bonität des Schuldners ab. Die günstigeren Zinssätze eines klassischen Realkredits seien deshalb nicht vereinbart worden. Der erkennende Senat kommt somit zu dem Ergebnis, daß ein Widerruf nach § 1 HWiG auch für Darlehen wie das vorliegende möglich bleibt.
Diese Schlußfolgerung ist insoweit beachtlich, als der erkennende Senat, indem er eine Anwendung der Ausnahmebestimmung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (kein Widerrufsrecht bei grundpfandgesicherten Verbraucherkreditverträgen) für den vorliegenden Fall ablehnt, es bei einer Implementation des Widerrufsrechts gemäß § 7 VerbrKrG hätte bewenden lassen können. Als problematisch erachteten die Richter jedoch, daß das Widerrufsrecht nach § 7 VerbrKrG auch im Fall der Nichtbelehrung bereits ein Jahr nach dem Kreditantrag des Kunden verfällt.
Immobilienerwerbern, denen wie vorliegend in den ersten Jahren ein Erfolg des Immobilieninvestments vorgegaukelt werde, sei damit nicht geholfen. Der von Anfang an feststehende Fehlschlag des Investments offenbare sich den Käufern gerade bei den Steuersparimmobilien häufig erst Jahre danach.
Übervorteilten Immobilienerwerbern, die auf Initiative des Verkäufers Immobilie und Finanzierung erwarben, dabei nicht über ihr Widerrufsrecht gemäß HWiG belehrt wurden, weist das Urteil des OLG München einen Weg, das eingegangene Investment über den Kreditgeber als einen der Beteiligten rückgängig zu machen. Allerdings ist darauf hinzuweisen, daß der zuständige Senat beim Bundesgerichtshof, indem er per 30.11.99 einen Vorlagebeschluß beim Europäischen Gerichtshof einreichte (BGH NJW 2000, 521), wohl der Rechtsmeinung anhängt, daß das HWiG auf Verträge, welche dem VerbrKrG unterliegen, keine Anwendung findet. Über die Konformität dieser Auslegung mit den einschlägigen Richtlinien der EU hat der EUGH zu entscheiden.
Den erkennenden Richtern des OLG München war die Rechtsmeinung des BGH bekannt. Gleichwohl vermochte sie es nicht, dem Urteil eine andere Richtung zu geben.